EKSPROPRIJACIJA NEPOKRETNOSTI

i ostvarivanje naknade za eksproprisanu nepokretnost

Ustav Republike Srbije svim licima garantuje mirno uživanje zakonito stečenog prava svojine. Međutim, u određenim situacijama, potrebe javnog interesa dovode do neophodnosti ograničavanja ovog prava.

Kako se radi o ograničavanju jednog od osnovnih ljudskih prava, propisani su neophodni uslovi pod kojima se pravo svojine može oduzeti ili ograničiti, a to su:

  • Utvrđivanje postojanja javnog interesa (javni interes mora biti utvrđen zakonom ili na osnovu zakona),
  • Isplata obeštećenja, odnosno naknade koja ne može biti manja od tržišne vrednosti.

Javni interes usled koga se vlasniku ili imaocu imovinskog prava, odnosno prava svojine može oduzeti ili ograničiti pravo na nepokretnosti može se utvrditi, između ostalog, u postupku eksproprijacije koji je regulisan Zakonom o eksproprijaciji („Sl. glasnik RS“, br. 53/95, „Sl. list SRJ“, br. 16/2001 – odluka SUS i „Sl. glasnik RS“, br. 20/2009, 55/2013 – odluka US i 106/2016 – autentično tumačenje, u daljem tekstu: Zakon).

 

I ŠTA JE EKSPROPRIJACIJA?

Eksproprijacija je upravni postupak u kome se privatna imovina ili određena prava na imovini (kao što su pravo službenosti, pravo korišćenja itd.), oduzimaju od vlasnika radi ostvarivanja javnog interesa, a u svrhu izgradnje, rekonstrukcije ili sanacije objekata u oblasti obrazovanja, zdravstva, saobraćajne, energetske i komunalne infrastrukture kao i drugih objekata od javnog interesa.

Kako eksproprijacija predstavlja oduzimanje ili ograničavanje prava privatne svojine, Zakonom je predviđena obaveza korisnika eksproprijacije da bivšem vlasniku nepokretnosti isplati naknadu za eksproprisanu nepokretnost. Osnovna osobina ove naknade jeste ta da ona mora odgovarati tržišnoj vrednosti eksproprisane nepokretnosti.

Predmet eksproprijacije

Predmet eksproprijacije su nepokretnosti u privatnoj svojini ili nepokretnosti u javnoj svojini na kojima postoji pravo korišćenja fizičkih i pravnih lica. Odnosno, predmet eksproprijacije može biti:

  • zemljište (eksproprijacija građevinskog, poljoprivrednog i šumskog zemljišta, eksproprijacija voćnjaka, rasadnika itd.);
  • zgrade (eksproprijacija kuća, stanova, poslovnih objekata itd.);
  • građevinski objekti (eksproprijacija garaža, štala, šupa, silosa, bazena, ribnjaka itd.).

Vrste eksproprijacije

Zakon poznaje dve osnovne vrste eksproprijacije a to su:

  • Potpuna eksproprijacija (u kom slučaju se oduzima pravo vlasništva prethodnog vlasnika nepokretnosti) i
  • Nepotpuna eksproprijacija (u kom slučaju se ograničava pravo vlasništva vlasnika nepokretnosti ustanovljavanjem službenosti na nepokretnosti ili uzimanjem u zakup zemljišta na određeno vreme).

 

II POSTUPAK EKSPROPRIJACIJE

Eksproprijaciji nepokretnosti prethodi utvrđivanje javnog interesa za sprovođenjem eksproprijacije. Javni interes se utvrđuje Zakonom ili Odlukom Vlade Republike Srbije, donetom u skladu sa Zakonom. Prilikom utvrđivanja javnog interesa za eksproprijacijom nepokretnosti, utvrđuje se i korisnik eksproprijacije.       

Na primer, Odlukom Vlade Srbije utvrđen je javni interes za eksproprijacijom nepokretnosti u cilju izgradnje dela autoputa E-763 na deonici Preljina – Požega i kao korisnik eksproprijacije utvrđeno je Javno preduzeće Putevi Srbije, kao lice zaduženo za izgradnju autoputa.

Nakon utvrđivanja javnog interesa za eksproprijacijom nepokretnosti, korisnik eksproprijacije podnosi predlog za eksproprijaciju nepokretnosti opštini na kojoj se nepokretnost nalazi, a na osnovu kog predloga organi opštinske uprave sprovode postupak eksproprijacije.

U tom postupku, nadležni organ opštinske uprave ispituje da li je korisnik eksproprijacije podneo sve neophodne isprave potrebne za eksproprijaciju nepokretnosti, ali i izvodi dokaz saslušanjem vlasnika ili imaoca prava na nepokretnosti, radi utvrđivanja svih potrebnih činjenica od značaja za eksproprijaciju nepokretnosti.

U slučaju da je korisnik eksproprijacije podneo predlog za eksproprijaciju samo jednog dela nepokretnosti i ukoliko bi time vlasnik nepokretnosti izgubio ekonomski interes za korišćenjem preostalog dela nepokretnosti, vlasnik nepokretnosti može u postupku eksproprijacije podneti zahtev za eksproprijacijom i preostalog dela nepokretnosti. Nadležni organ uprave koji sprovodi postupak je dužan da vlasnika nepokretnosti upozna sa ovom mogućnošću, kao i rokom u kome se ovakav zahtev može podneti.

Na primer, ukoliko se eksproprijacijom dela poljoprivrednog zemljišta, odnosno njive, a za potrebe izgradnje puta, ekspropriše deo njive koji je plodan, ali ne i preostali neplodni ili teško pristupačni deo, vlasnik nepokretnosti može podneti zahtev za eksproprijacijom i preostalog dela njive.

Po sprovedenom postupku, opštinski organ uprave donosi Rešenje kojim može usvojiti predlog korisnika i eksproprisati nepokretnost ili može predlog za eksproprijaciju odbiti. Strane u postupku imaju pravo žalbe na ovo Rešenje, o kojoj odlučuje ministarstvo nadležno za poslove finansija.

Nakon što Rešenje o eksproprijaciji postane pravnosnažno, korisnik eksproprijacije po sili Zakona, počev od dana pravnosnažnosti ovog Rešenja, postaje novi vlasnik na eksproprisanoj nepokretnosti, dok bivšem vlasniku pripada pravo na naknadu za eksproprisanu nepokretnost.

Imajući u vidu da se postupkom eksproprijacije nepokretnosti ograničavaju prava vlasnika Zakonom je propisano da sve troškove postupka eksproprijacije snosi korisnik eksproprijacije.

 

III POSTUPAK ZA ODREĐIVANJE NAKNADE ZA EKSPROPRISANU NEPOKRETNOST

Postupak za utvrđivanje visine naknade za eksproprisanu nepokretnost sprovodi se nakon pravnosnažnosti Rešenja o eksproprijaciji. U ovom postupku, bivši vlasnik nepokretnosti ostvaruje svoje pravo na naknadu za eksproprisanu nepokretnost. Ova naknada, kao što je rečeno, treba biti jednaka tržišnoj, odnosno realnoj vrednosti eksproprisane nepokretnosti.

Svoje pravo na tržišnu naknadu za eksproprisanu nepokretnost, bivši vlasnik može ostvariti na jedan od sledeća dva načina:

  • Postizanjem Sporazuma o visini naknade tržišne vrednosti eksproprisane nepokretnosti sa korisnikom eksproprijacije ili
  • Utvrđivanjem visine naknade tržišne vrednosti eksproprisane nepokretnosti u sudskom postupku.

 

Postupak sporazumnog utvrđivanja naknade tržišne vrednosti eksproprisane nepokretnosti

Svoje pravo na naknadu za eksproprisanu nepokretnosti bivši vlasnik nepokretnosti može inicijalno ostvariti u postupku pored opštinskom upravom, zaključenjem Sporazuma o visini i obimu naknade za eksproprisanu nepokretnost sa korisnikom eksproprijacije.

Opštinska uprava je dužna da pokrene ovaj postupak po pravnosnažnosti Rešenja o eksproprijaciji, odnosno dužna je da bez odlaganja zakaže i održi raspravu za sporazumno određenje naknade za eksproprisanu nepokretnost, na koju će pozvati bivšeg vlasnika i sadašnjeg vlasnika, odnosno korisnika eksproprijacije. Takođe, korisnik eksproprijacije je dužan da u roku od 15 dana od dana pravnosnažnosti Rešenja o eksproprijaciji podnese ponudu o obliku (novčani iznos ili davanje druge nepokretnosti u svojinu) i visini naknade za eksproprisanu nepokretnost koja se dostavlja bivšem vlasniku na odgovor.

U daljem postupku, bivši vlasnik se može saglasiti sa primljenom ponudom ukoliko je odgovarajuća ili može tražiti veći iznos naknade, ukoliko ponuđeni iznos ne odgovara tržišnoj vrednosti nepokretnosti.

Ukoliko se strane u roku od dva meseca od dana pravnosnažnosti Rešenja o eksproprijaciji ne saglase o visini naknade, odnosno ukoliko ne zaključe Sporazum o obimu i visini naknade za eksproprisanu nepokretnost, o ovom pitanju odluku će doneti sud u vanparničnom postupku.

Ovo će prevashodno biti slučaj ukoliko ponuda korisnika eksproprijacije ne bude odgovarala tržišnoj vrednosti nepokretnosti, odnosno ukoliko bude bila manja od tržišne vrednosti, što nije redak slučaj u praksi.

Na kraju, važno je napomenuti, da po Zakonu, sve troškove u postupku sporazumnog utvrđivanja naknade za eksproprisanu nepokretnost pred organima opštinske uprave snosi korisnik eksproprijacije. Ovim je zakonodavac omogućio bivšim vlasnicima nepokretnosti da aktivno učestvuju u ovom postupku i da ostvare svoje pravo na tržišnu naknadu vrednosti eksproprisane nepokretnosti, bez bojazni da li će im njihovo imovno stanje omogućiti učestvovanje u postupku.

 

Utvrđivanje visine naknade tržišne vrednosti eksproprisane nepokretnosti u sudskom postupku

Ukoliko u roku od dva meseca od dana pravnosnažnosti Rešenja o eksproprijaciji stranke ne zaključe Sporazum o obimu i visini naknade za eksproprisanu nepokretnost, nadležni opštinski organ po službenoj dužnosti upućuje pravnosnažno Rešenje o eksproprijaciji sa svom pratećom dokumentacijom nadležnom sudu radi utvrđivanja tržišne naknade za eksproprisanu nepokretnost.

U slučaju da opštinski organ odmah po isteku ovog roka ne uputi potrebnu dokumentaciju sudu, isto mogu učiniti korisnik eksproprisane nepokretnosti, kao i bivši vlasnik nepokretnosti.

Utvrđivanje naknade vrši se u vanparničnom sudskom postupku, pred sudom nadležnim za teritoriju na kojoj se nalazi eksproprisana nepokretnost.

Postupak utvrđivanja naknade u sudskom postupku je Zakonom propisan kao hitan i ima prednost u rešavanju u odnosu na druge redovne sudske postupke.

 

IV Specifičnosti u pogledu utvrđivanja visine naknade za eksproprisanu nepokretnost

Prilikom utvrđivanja tržišne vrednosti eksproprisane nepokretnosti, odnosno prilikom procene da li je ponuda korisnika eksproprijacije odgovarajuća, potrebno je obratiti pažnju na to da li su ispoštovani zakonski parametri za određivanje visine naknade.

Ovi parametri tiču se kako vrste eksproprijacije, tako i statusa predmeta eksproprijacije, odnosno toga da li se radi o:

  • potpunoj eksproprijaciji ili nepotpunoj eksproprijaciji nepokretnosti;
  • eksproprijaciji poljoprivrednog ili građevinskog zemljišta;
  • eksproprijaciji vinograda, voćnjaka, rasadnika ili šuma;
  • eksproprijaciji zemljišta bez objekta ili pod objektom;
  • eksproprijaciji stana, stambene zgrade ili drugih građevinskih objekata;
  • eksproprijaciji zemljišta u državnoj odnosno javnoj svojini sa pravom korišćenja pravnih ili fizičkih lica, i itd…

Sve ove i druge brojne činjenice od ključnog su značaja za pravilno utvrđivanje tržišne naknade za eksproprisanu nepokretnost, bilo da se ova naknada utvrđuje u upravnom postupku (zaključenjem Sporazuma o naknadi za eksproprisanu nepokretnost) ili sudskom postupku.

 

V FAKTIČKA EKSPROPRIJACIJA NEPOKRETNOSTI

U praksi, a posebno u manjim mestima, nisu retki slučajevi da se „eksproprijacija“ sprovodi bez Rešenja o eksproprijaciji nadležnog organa, odnosno faktičkim zauzećem zemljišta. Iako se u ovom slučaju ne radi o eksproprijaciji u smislu Zakona o eksproprijaciji, vlasnici nepokretnosti kojima su iste oduzete ili na kojima je ograničeno pravo svojine mogu i u ovom slučaju ostvariti svoje pravo na ostvarenje naknade za „faktički eksproprisanu nepokretnost“. Ovo pravo se može ostvariti isključivo u sudskom postupku pred nadležnim sudom.

Na primer, ukoliko bi se na parceli koja je u privatnom vlasništvu, bez sprovedenog postupka eksproprijacije i bez saglasnosti vlasnika nepokretnosti postavljali stubovi dalekovoda, ili bi se preko dela parcele vršilo proširenje puta, vlasnik nepokretnosti bi imao pravo na naknadu za takvo zauzeće njegove nepokretnosti.

Ako Vam je ovaj tekst bio koristan i želite da Vas obavestimo o novim tekstovima na našem sajtu, prijavite se na našu mailing listu. 

Photo by Marko Borovic on Unsplash

Scroll to Top